In vielen innerstädtischen Lagen deutscher Großstädte fressen Angebotsmieten inzwischen einen so großen Teil mittlerer Einkommen auf, dass die oft zitierte 30-Prozent-Regel für leistbares Wohnen kaum noch erreichbar ist. Wer neu mieten muss, erlebt den Wohnungsmarkt nicht als Grundversorgung, sondern als Verdrängungsmaschine.
Das ist keine Berliner Ausnahme. In München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart, in jeder deutschen Großstadt und in vielen Mittelstädten, ist Wohnen in den letzten 15 Jahren zum dominierenden Ausgabeposten für mittlere und untere Einkommen geworden. Was einmal als Grundbedürfnis verstanden wurde, das der Markt nebenbei löst, ist zum Finanzprodukt geworden. Das hat Ursachen. Und diese Ursachen sind politisch.
Amtliche Stichjahre zeigen, wie dauerhaft hoch die Belastung inzwischen liegt: 2018 gaben Mieterhaushalte bundesweit im Schnitt 27,2 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus. 2022 lag der Wert bei 27,8 Prozent. Wer erst in den letzten Jahren neu angemietet hatte, lag jeweils noch deutlich darüber.
Gezeigt wird die Mietbelastungsquote, also der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen.
Quellen: Destatis, Wohnen 2018: Mieten und Mietbelastung in Metropolen besonders hoch sowie Destatis, Haushalte wendeten 2022 durchschnittlich 27,8 % ihres Einkommens für die Miete auf.
Hinweis: "Neu angemietet" meint 2018 Wohnungen mit Einzug ab 2015, 2022 Wohnungen mit Einzug ab 2019. Die Jahre sind deshalb gut vergleichbar, aber nicht vollkommen identisch definiert.
Wie der Rückzug begann
Bis in die 1990er Jahre war Deutschland ein Land der Mieter, mit einer der höchsten Mieterquoten in Europa, aber auch eines mit erheblichem öffentlich finanziertem Wohnungsbestand. Bund, Länder und Kommunen hatten seit der Nachkriegszeit sozialen Wohnungsbau gefördert und betrieben. Die bpb verweist darauf, dass der Bestand an Sozialmietwohnungen seit seinem früheren Höchststand massiv geschrumpft ist. Die Idee war einmal schlicht: Wer wenig verdient, bekommt Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, weil Wohnen kein Luxusgut sein soll.
Dann kam der Rückzug. In den 1990er Jahren begann der schrittweise Abbau: Die Bundesregierung unter Kohl stellte die Bundesbauförderung ein, das Gemeinnützigkeitsrecht für Wohnungsunternehmen wurde 1990 abgeschafft. Kommunen, unter Haushaltsdruck gesetzt, verkauften ihre Wohnungsbestände an private Käufer. Die Idee war: Schuldenabbau jetzt, bezahlbares Wohnen bleibt trotzdem gesichert durch Mietrecht. Genau diese Hoffnung erwies sich vielerorts als trügerisch.
Die Sozialwohnungsbestände sind seitdem kontinuierlich gesunken. Die bpb zeigt, wie stark dieser Bestand über Jahrzehnte zurückging. Denn Sozialwohnungen haben eine Bindungsdauer: Wenn die Förderlaufzeit endet, fällt die Wohnung aus der Sozialbindung und kann zu Marktmieten vermietet werden. Jahrzehntelang wurde nicht genug nachgebaut. Die Lücke, die entstand, war vorprogrammiert.
Wie aus Wohnraum ein Renditeobjekt wurde
In diese Lücke traten institutionelle Investoren. Versicherungen, Pensionsfonds, Private-Equity-Fonds und spezialisierte Immobilienkonzerne haben erkannt, dass Wohnraum in deutschen Ballungsräumen als Anlageobjekt attraktiv ist: begrenzte Neubauflächen, wachsende Nachfrage und rechtlich gut abgesicherte Mietverhältnisse machen den Markt kalkulierbar.
Große börsennotierte Wohnungskonzerne wie Vonovia oder früher Deutsche Wohnen verwalten Hunderttausende Wohnungen. Diese Konzerne sind auf Rendite verpflichtet. Sie müssen ihren Aktionären erklären, warum die Mieten steigen oder warum sie es nicht tun. Das strukturell erzeugte Interesse: Mieten erhöhen, Kosten drücken, Modernisierung als Hebel für höhere Erträge nutzen. Das ist kein böser Wille einzelner Manager. Es ist die Logik des Kapitalmarkts.
Das Instrument der energetischen Modernisierung als Mieterhöhungshebel ist besonders wirksam. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Für Mieter in Niedriglohnbereichen kann das faktisch einer erzwungenen Verdrängung gleichkommen. Sie ziehen aus, ihre Wohnungen werden frei und neu vermietet.
Ein weiterer Mechanismus, der kaum diskutiert wird: Share Deals. Wer eine Immobilie direkt kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Wer stattdessen eine Gesellschaft kauft, der die Immobilie gehört, kann unter bestimmten Beteiligungsschwellen und Haltefristen steuerliche Vorteile nutzen. Milliardenschwere Immobilienportfolios wechseln so den Besitzer, ohne dass der Staat den vollen Zugriff hat, den ein direkter Immobilienkauf auslösen würde. Das ist legal und politisch über Jahre bewusst zugelassen worden.
Welche Politik das begünstigt hat
Wer hat das möglich gemacht? CDU/CSU haben die Abschaffung der Gemeinnützigkeit des Wohnungsbaus verantwortet und den sozialen Wohnungsbau auf Bundesebene jahrzehntelang nicht priorisiert. Share-Deal-Reformen wurden politisch über Jahre nur halbherzig angegangen. Auch die Einführung deutscher REITs (Real Estate Investment Trusts, börsennotierte Immobiliengesellschaften mit steuerlichen Vorteilen für Ausschüttungen an Anteilseigner) fiel in eine Phase, in der Immobilien stärker als Anlageklasse denn als soziale Infrastruktur behandelt wurden.
Das Ergebnis dieser Entscheidungen: Destatis weist für Deutschland eine im europäischen Vergleich niedrige Eigentumsquote aus. Wer kein Immobilienvermögen besitzt, kann keins aufbauen. Wer keins aufbaut, hat im Alter weniger Puffer. Die Vermögenslücke zwischen Eigentümern und Mietern wächst systematisch.
Die Mietpreisbremse, die 2015 eingeführt wurde, ist das bekannteste politische Gegenmittel. Sie ist auch ein Beispiel für begrenzte Regulierung: Sie gilt nicht in allen Gemeinden, nicht für Neuvermietungen nach umfassender Modernisierung, nicht für Erstbezug, und die Durchsetzung liegt beim Mieter, der seinen Anspruch oft selbst geltend machen muss. In einem angespannten Markt tun das viele nicht.
Was andere Städte anders machen
Was tatsächlich helfen würde, ist bekannt aus Ländern, die es anders gemacht haben. Die Stadt Wien verweist selbst darauf, dass mehr als 60 Prozent der Wiener Bevölkerung in gefördertem oder kommunalem Wohnraum leben. Das kostet Geld, aber weniger als die sozialen Folgekosten von Wohnungsnot: Obdachlosigkeit, Pendlerkosten, Abwanderung aus strukturschwachen Regionen in überhitzte Ballungsräume, sinkende Kaufkraft der Haushalte, die zu viel für Miete ausgeben.
Die Bundesebene hat sich aus dem sozialen Wohnungsbau weitgehend zurückgezogen, formal weil es Ländersache ist. Die Länder sind strukturell unterfinanziert für die Aufgabe. Der Bund gibt Mittel über ein Förderprogramm, das den Bedarf bei weitem nicht deckt.
Warum am Ende immer der Mieter zahlt
Hinter dem Wohnungsmarkt steckt die schlichteste Logik dieser Serie: Wenn Grundbedürfnisse zur Ware werden, zahlt, wer keine Alternative hat, jeden Preis. Der Vermieter mit dem Immobilienportfolio kann warten. Der Mieter, der irgendwo wohnen muss, kann es nicht. Diese Asymmetrie ist das Fundament des Wohnungsmarkts, und sie wird durch politische Entscheidungen entweder abgefedert oder vertieft. Drei Jahrzehnte deutsche Wohnungspolitik haben sie vertieft.